Förstå pengarna som blir kvar
Driftnetto, ränta och amortering hålls isär. Se både kontantbehovet vid köpet och det löpande kassaflödet.
FASTIGHETSBESLUT FRÅN BESLUTSRO
Ett bra läge.
Men en bra affär?
Se vad som blir kvar efter drift, ränta och amortering. Räkna på större underhåll och jämför alternativen innan du lägger bud.
Excelverktyg + användarguide 599 kr inkl. moms · Engångsköp
EXEMPEL · ÅR 1
Driftnetto333 400 kr
Ränta & amortering−175 500 kr
Kvar före skattoch större underhåll157 900kr / år
Räkna på fastigheten.
Inte bara på möjligheten.
Inte bara på möjligheten.
01 Kassaflödet först02 Underhållet synligt03 Tre objekt på samma grund
EN KALKYL SOM STÄLLER FLER FRÅGOR
Från prospektets siffror
till din egen bedömning.
Fastighetsbeslut från Beslutsro är ett pedagogiskt Excelverktyg för en första ekonomisk genomgång av svenska hyresfastigheter med ungefär 2–10 lägenheter.
Läs produktbladetGe de stora utgifterna ett årtal
Lägg större underhåll i tioårsmodellen. Följ reserven och se när du behöver skjuta till mer kapital.
Jämför tre verkliga alternativ
Egna köpavgifter, lån och antaganden för varje objekt. Gemensam stress för ränta, vakans och drift.
Se vilket underlag som saknas
Elva dokumentkontroller inför köp, från hyresavtal och driftunderlag till besiktning och bankens villkor.
FYRA SITUATIONER DÄR SIFFRORNA BEHÖVER BLI KONKRETA
Vad vill du få klarhet i
före nästa steg?
Du behöver inte ha samma mål som en annan köpare. Använd kalkylen för att pröva din egen affär, ditt kapitalbehov och de antaganden som avgör marginalen.
FÖR DIG SOM KÖPER DITT FÖRSTA HYRESHUS
”Hyrorna ser bra ut. Vad blir faktiskt kvar?”
Du har hittat ett hus med några lägenheter och vill förstå ekonomin innan du lägger bud.
- Så använder du kalkylen
- Fyll i hyror, vakans, drift, lån och amortering. Lägg till köpavgifter och den reserv du vill börja med.
- Det får du syn på
- Skillnaden mellan driftnetto och kassaflöde, hur mycket kapital köpet binder och vad en högre ränta gör med marginalen.
- Nytta inför beslutet
- Ta med konkreta frågor till banken och mäklaren: vilka kostnader saknas och klarar din ekonomi ett sämre scenario?
FÖR DIG SOM ÖVERVÄGER ATT INVESTERA DITT SPARANDE
”Hur mycket mer än kontantinsatsen behöver jag?”
Du överväger en mindre hyresfastighet och vill förstå vad ett köp kan kräva av ditt tillgängliga kapital.
- Så använder du kalkylen
- Räkna med köpavgifter och startreserv. Lägg exempelvis en takåtgärd i år 3 och följ kassaflödet under tio år.
- Det får du syn på
- När reserven används och om ett års underskott kräver ytterligare kapital enligt dina antaganden.
- Nytta inför beslutet
- Bedöm om du kan avsätta både kapitalet vid köpet och en buffert för kommande år, innan du binder ditt sparande.
Kalkylen jämför inte fastigheten med fonder och beräknar inte avkastning efter skatt.
FÖR DIG SOM REDAN ÄGER ETT MINDRE HYRESHUS
”Vilket av nästa tre objekt har bäst marginal?”
Du överväger att köpa ytterligare en fastighet, men objekten har olika priser, driftkostnader och finansiering.
- Så använder du kalkylen
- Lägg in upp till tre köp med egna lån och köpavgifter. Pröva sedan samma stress för ränta, vakans och drift.
- Det får du syn på
- Hur objektens kassaflöden och kapitalbehov skiljer sig när du granskar dem med samma typ av antaganden.
- Nytta inför beslutet
- Välj vilka objekt som är värda en djupare granskning och identifiera vilka uppgifter du behöver begära in.
Jämförelsen gäller enskilda köp. Verktyget sammanställer inte hela din befintliga fastighetsportfölj.
FÖR DIG SOM ÖVERVÄGER ETT KÖP MED NÅGON ANNAN
”Räknar vi på samma affär?”
Du och en partner eller medinvesterare diskuterar ett köp, men har olika bild av ränta, underhåll och nödvändig buffert.
- Så använder du kalkylen
- Samla antagandena i din analys och pröva både grundscenario och stress. Dela statiska resultat inför samtalet.
- Det får du syn på
- Vilka antaganden ni behöver enas om och vad de innebär för kassaflöde, reserv och extra kapital.
- Nytta inför beslutet
- Få ett konkret underlag för att diskutera finansiering och ansvar med medinvesteraren och era rådgivare.
En användarlicens. Arbetsboken får inte delas. Ägarandelar, vinstfördelning och samägandeavtal hanteras separat.
EN PROCENTENHET KAN ÄNDRA MARGINALEN
29 250 kr mindre kvar på ett år.
Med ett lån på 2 925 000 kr innebär en ränta som stiger från 4 till 5 procent ytterligare 29 250 kr i årlig räntekostnad. I sidans exempel sjunker kassaflödet från 157 900 till 128 650 kr före skatt och större underhåll, med övriga antaganden oförändrade.
Illustrativa användningsfall, inte kundberättelser eller löften om resultat. Värdet ligger i att synliggöra konsekvenserna av dina antaganden; kvaliteten på analysen beror på underlagen du matar in.
SE VAD SOM ÄNDRAR AFFÄREN
En ändring.
Ett tydligt resultat.
Välj ett steg. Förklaringen och resultatet ändras direkt i samma ruta. Förenklat webbexempel före skatt.
STEG 1 AV 4
Hyror är inte pengar kvar.
Efter drift, ränta och amortering återstår 157 900 kr före skatt.
Kontrollera vilka kostnader som ingår.
Grundläge · ränta 4 %
KVAR EFTER STÖRRE UNDERHÅLL
157 900kr / år
Ett positivt årsnetto före skatt.
Utgångsläget för jämförelsen.
Reserv kvar150 000 kr
Extra kapital0 kr
Visa antagandena bakom exemplet
Köp 4 500 000 kr. Lån 2 925 000 kr. Årshyra 540 000 kr, vakans 4 %, drift 145 000 kr och löpande underhåll 40 000 kr ger driftnetto 333 400 kr. Amortering 58 500 kr/år. Startreserv 150 000 kr. Positiva kassaflöden visas separat och läggs inte till reserven i denna förenklade årsmodell.
Webbexemplet visar ett år. Excelprodukten har tioårsprognos, tre scenarier och jämförelse av tre objekt. Inga inmatningar skickas till säljaren.
SÅ SER ARBETSBOKEN UT
Se vad du får i Excel.
En 24 sekunder lång bildgenomgång av tre vyer från Fastighetsbeslut 1.4. Utan ljud. Renderade arbetsboksvyer, inte en skärminspelning av Excel.
Se arbetsboksvyerna som bilder
EN TYDLIG ARBETSGÅNG
Du fyller i. Kalkylen visar.
Du granskar underlagen.
Utgå från objektet
Byt exempelvärden mot verifierade hyror, kostnader, köpavgifter och bankvillkor.
Pröva marginalerna
Läs år 1, tioårsflöden och stress. Lägg in större åtgärder och jämför alternativen.
Kontrollera före beslut
Använd checklistan i samtalen med mäklare, bank, besiktningsman och rådgivare.
FASTIGHETSBESLUT 1.4
Ett verktyg.
Fler genomtänkta frågor.
För dig som vill förstå en mindre hyresfastighets ekonomi inför ett möjligt köp.
Ett analysstöd, inget köpbesked.
Beräkningarna är förenklade scenarier före skatt. Inkomstskatt, momsberäkning, refinansiering och detaljerad redovisning ingår inte. Modellen stöder normalt direktköp och högst ett nytt pantbrev. Kontrollera alltid objektets faktiska förutsättningar.
ENGÅNGSKÖP
599 kr
Inklusive moms. Ingen prenumeration.
- Excelmodell med kassaflöde och stresstest
- Tioårsmodell med underhåll och reserv
- Jämförelse av tre objekt
- Användarguide i PDF och köpchecklista
- Licens för en användares egna analyser
14 dagars ångerrätt för konsumenter.
Manuell leverans inom två arbetsdagar efter verifierad betalning när försäljningen öppnat.
Manuell leverans inom två arbetsdagar efter verifierad betalning när försäljningen öppnat.
BRA ATT VETA
Innan du börjar.
Vilken Excelversion behöver jag?
Produkten är avsedd för Microsoft Excel på dator med automatisk beräkning. Inga makron krävs. Sluttest i Microsoft Excel på Mac och Windows återstår. Numbers, Google Sheets och iOS omfattas ännu inte av något verifierat kompatibilitetslöfte.
Är detta personlig investeringsrådgivning?
Nej. Det är ett generellt beräknings- och utbildningsstöd. Det garanterar inte avkastning, värde eller kredit. Teknisk, juridisk och skattemässig granskning måste göras separat.
Vad skiljer tioårsnettoeffekt från avkastning?
Nettoeffekten är ett odiskonterat belopp före skatt: kassaflöden och slutlikvid, inklusive reservhantering, minus insatt kapital. Den är inte en årlig avkastningsprocent, IRR eller vinst efter skatt.
Hur får jag filerna?
När försäljningen har öppnat sker leverans manuellt via e-post inom två arbetsdagar efter verifierad betalning. Ett betalningskvitto skickar inte filerna automatiskt.
Kan jag dela analysen med banken?
Ja. Licensen tillåter att du delar statiska resultat och egna rapporter med bank, medinvesterare och rådgivare för egna affärer. Du får inte sprida eller sälja själva arbetsboken.
Kan jag ångra köpet efter att jag öppnat filen?
Ja. Det planerade försäljningsupplägget behåller konsumentens 14 dagars ångerrätt även efter filöppning. Lagstadgad reklamationsrätt gäller. Läs de fullständiga kundvillkoren.
UNDER FÖRBEREDELSE
Vi öppnar när slutkontrollerna är klara.
Försäljningen är inte aktiverad. Exceltest, säljarens kontaktuppgifter och betalningsvägen färdigställs inför lanseringen. Den här sidan tar inte emot beställningar, betalningar eller e-postadresser.